2019年包河区房价走势分析及2020年购房建议

  • 时间:
  • 浏览:4
  • 来源:中华女子学院教务处_遵义医学院教务处_周口师范学院教务管理系统
阅读模式

2019,你和我,用热爱,向未来!

2020,继续热爱!踮起脚尖追寻心中的梦想!

不仅有房子,更有诗和远方!

2020,爱你加倍!

合肥房博士 Yoohoo !

2019.12.31

--------------------------------------------------------------------------------

由于近期工作繁忙,匆匆整理了2019年 包河区 房价数据,并做一个简短的分析。供朋友们 2020 年购房参考。

包河区 大致可分为以下板块: 48 中本部板块、南园板块、周谷堆板块、淝河板块、常青板块、望湖城板块 。本文重点分析 48 中本部 学区板块。

2019 年 包河区 二手房成交均价为 15728 元/平,较 2018 年 15764 元/平下跌 36 元/平。

本文选取最新挂牌房源数据样本 54228 个,成交数据 20849 个。

一、 包河区 二手房市场挂牌数据和成交数据分析

2019年 12 月 份,包河区二手房 挂牌量 6917套,较11月份增加207套,增幅2.9%;

2019年 12 月 份,包河区二手房 挂牌均价 为16419元/平,与11月份16422元/平基本持平;

2019年 11 月份 ,包河区二手房 成交量 87套,较10月份增加了10套,增幅12.9%;

2019年 11 月份 ,包河区二手房 成交均价 15500元/平,较10月份上涨473元/平,涨幅3.1%;

2019年包河区的挂牌价格和成交价格走势如下图,主要有以下几个特点:

1、挂牌价格波动非常小,近期挂牌价格与成交价格之间的差距在缩小;

2、成交价格上涨和下跌滞后,

包河区炒作少,对市场走势反应没有滨湖敏感。4月份才开始启动上涨,9月份出现下跌。2019年下半年,受国家关于“房主不炒”调控政策的影响,9月份开始包河区的二手房成交价格下跌明显。

3、成交价格经历了9-11月份的低谷,包河区的成交价格也慢慢企稳上扬。楼市的主基调仍然是 稳 。

二、包河区各板块二手房价格走势分析

1 、48 中板块

48 中板块 大致范围:金寨路以东,环城河以南,巢湖路以西,南一环以北。

48 中本部 是合肥的老牌名校,是目前包河区最优质的初中。

2019 年合肥中考, 48 中 本部指标到校最低分 734 分,排名第 8 位,属于合肥市 第一梯队的 初中。

48中目前在包河及滨湖新区全面开花。目前分校校区共有 7 所:48中教育集团 西递中学 、48中教育集团 嘉陵江路中学 、48中教育集团 包河中学 、48中教育集团 滨湖校区 、48中教育集团 望湖校区 、48中教育集团 祁门路校区 。在肥东,授权挂牌 48 中肥东分校 。

2019年48中本部学区范围内二手房成交均价: 17054 元/平,较2018年 16329 元/平,上涨 725 元/平,涨幅 4.4% 。

从2019年全年的 挂牌、成交 数据来看。48中本部板块,有以下几个特点:

1)、成交量不大,以一房、两房户型为主。

目前挂牌在售 569 套房源,2019年成交 130 套,成交挂牌比 22.9 %。与新兴板块滨湖新区的 46 中南 板块对比,46中南目前挂牌 801 套房源, 293 套,占比 36.2 %。

2)、成交集中在少数几个板块内的优质或性价比比较高小区

板块内成交量最大的是 万达中心名宅 ,有 21 条成交记录,其次是 高压开关厂宿舍 有 12 套成交记录, 宁国新村11 套、 城市华庭8 套、 风和园8 套…

其中 万达中心名宅 作为2010年建成的小区,房龄较新;有万达商圈,48中+巢湖路小学,和地铁1号线无缝对接。

而 高压开关厂宿舍 和 宁国新村 两个小区,都是房龄炒过20年的小区, 高压开关厂宿舍 60平米的2房为主,总价均值110.7万。 宁国新村 小3房面积均值是81.1,总价均值只有122.8万,而政务区50新学区小3房(面积低于100平),2019年成交总价均值为217.8万。

3)、48中+屯溪路小学表现出明显的溢价,但是总价过高的小区并不受欢迎。

48中学区范围内有主要有屯溪路小学,青年路小学,巢湖路小学等。48+屯溪路小学在目前仍属于双本部顶级学区,也表现出了明显的顶级双本部学区溢价。 城市华庭、邮电东村 小户型,仍具有一定的投资价值。是挂学区兼投资的首选。

板块内的 顶峰国际公寓 ,有价无市。老城区内的顶级学区新房,理论上是非常优质的稀缺资源。周边商圈、环境较差,小区环境一般。45中的合作经济广场,却有着不同的待遇。但是 合作经济广场 的投资,也会存在类似的风险。

2 、周谷堆板块+ 南园板块

这个板块位于 金寨路 以东, 东一环 以西, 南一环 与 南二环 之间。

这个板块房龄均值在 10 年左右,最大特点是小区密集、容积率高;既没有特别优质 学区 ,也没有行政资源。如果48中本部是包河区的1.0板块,该板块可以算是包河区的2.0。

统计包河区目前有 6900 套房源样本,该板块有 4400 套,占比约 64% 。2019年该板块仅有 631 套成交记录,占 14.34% ,按照2019年的成交量, 4400 套当前挂牌房源,需要 6年10 个月的时间才能卖完,板块内二手房供应巨量。严重 供过于求 !

正是因为供应量巨大,又缺乏顶级学区及优质配套资源支撑,所以该板块内的二手房成交价格逐渐走低。数据显示, 2017年 成交均价为 15158 元/平, 2019 年则下跌至 14704 元/平。从2019年的4个季度看,四季度成交均价比一季度 下跌 了 570 元/平。

板块内成交量比较大的小区,是 金地国际城、万振逍遥苑、铂金汉宫 等距离地铁较近的小区。板块内比价优质的小区有 绿地海顿公馆、和昌都汇华府、创景花园 等。

11月28日, 置地 以 17.17 亿元拍下板块内的包河 S1914 号地块,A地块住宅楼面价 13458.27 元/㎡、B地块住宅楼面价 11011.31 元/㎡,投资前景并不看好。

4、 望湖城板块

望湖城板介于老城与滨湖之间, 1、4、5 号三条地铁线通过,交通四通八达。板块内有 48中望湖校区 ,有一个非常精致的 望湖公园 。是一个配套完善的 优质板块 。不足之处是板块内缺少大牌开发商开发的品质小区。望湖城的省直单位集资房,户型很好,南北通透,得房率高。但是户型普遍偏大,物业管理一般,流动性,投资价值受到制约。不过自住的舒适度和性价比均不错,周边纯改善自住需求的朋友可以考虑。

板块内的 望湖嘉苑 小区,紧邻地铁4号线,100平左右的南北通透3房,总价不高,性价比非常高,可以兼顾自住和投资。

4 、淝河板块

淝河板块,是包河区未来重点打造的一个新兴板块,淝河板块虽然承接了包河区的一些高端产业,定位较高。但是从目前的资源投放,以及其在包河区的实际价值看,有点名不符实。淝河板块目前只有地铁 4号 线,配套了 48中祁门路校区 和 屯溪路小学龙川路 校区。淝河板块的实际价值,不应该高于滨湖西南。其定价应该参考滨湖西南的 金鹏、新城 。

目前在售的新盘有 翡翠天际、锦绣龙川、时代领峰、雍荣府、金隅大成郡 等新盘。价格普遍偏高,淝河板块的新房,高层合理价位应该在1.8-1.9之间,洋房投资价值低。

板块内的楼盘,分销力度较大,最高分销返佣达到2个点,并配合较大幅度的折扣,走量也很一般。

5 、常青板块

该板块位于 二环路以南 , 金寨路以东 , 徽州大道以西 , 绕成高速以北 。

这是一个非常年轻的板块,承接政务东外溢需求。2018年龙川七子, 建发雍龙府 仍有新盘在售。 信达天御香颂庭 的洋房,2020年也会加推 。 规划的地铁 S 1 号线的最新走向,在高铁都市花园东北侧设有站点,这给 高铁都市花园 以及在售的建发雍龙府也是一个利好。据我 密圈 好友透露。龙川七子中的 滨湖龙川里 ,还有1栋楼有房源,售价1.6万,到手价1.7万左右,性价比还是非常不错的。

常青板块,无论是投资还是自住需求,可以重点考虑 天下锦城、信达天御、高铁都市花园 等次新二手。

6 、工业园板块

包河工业园板块,与政务东的 常青 板块类似,承接滨湖区新区的外溢需求。包河工业园在地理位置优于滨湖西南板块,可惜定位上没有滨湖西南高。从两个板块内的新开楼盘,在市场的表现,也能看出,这也是一个对价格极度敏感的区域。目前在售新盘有 滨湖阳光里、乐富强悦榕湾、龙湖锦粼玖序、金科博翠天辰 、还有待上市的 合肥城建 。 滨湖阳光里,乐富强悦榕湾 ,借助低价优势,非常抢手。而价定位改善,价格偏高的龙湖、金科,都进入分销。但我认为, 龙湖和金科 的潜在价值并不低,如果优惠幅度比较大,可以入手。

包河工业园板块由于受到省府辐射,潜力不可小觑。遗憾的是滨湖新区自己尚未填满,滨湖在重点开发西南板块和省府板块,工业园机会不大。

三、包河区2020年的购房建议:

1、整体看,包河区的价格走势稳中略降,剔除滨湖新区部分的包河,普遍投资价值较低。

2、包河区的 48中板块 老化严重,虽然拥有顶级学区,需求并不旺盛, 后劲不足 。一方面投资+学区需求会转移到更安全的 45中 ,自住需求转移到包河乃至滨湖的新开发区域。只有周边,比较刚需的纯学区需求,才会选择价格较低的小一房,小二房,作为挂学区使用。

3、包河区的未来在政务东 常青板块 和省府北的 工业园板块 。特别是与滨湖新区的工业园板块,如果有折扣大的新盘,可以考虑出手。

感谢朋友们2019年对房博士的支持与帮助。房博士潜心研究合肥楼市达十年, 专业提供各种购房咨询 ,帮助朋友们:

分析合肥楼市走向 ;

挑选潜力楼盘;

计算投资收益;

避免购房误区;

为您制定专属的家庭资产配置方案 。

猜你喜欢